Search
Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Основатель, основной владелец и президент ГК «Мортон»

(9)Основатель, основной владелец и президент ГК «Мортон»

 

 

 

«Биография»

Родился в 1973 году

Образование

В 1997 г. окончил факультет аэрофизики и космических исследований Московского физико-технического государственного университета. Будучи студентом четвертого курса, занялся бизнесом, специализируясь на проведении капитального ремонта.

Деятельность

Подробнее

Основатель, основной владелец и президент ГК «Мортон»В 1994 году организовал и возглавил группу компаний «Мортон», которая ныне является одним из ведущих подмосковных девелоперов, входит в число 500 крупнейших российских компаний.

В 2013 г. возглавил правление Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

По данным ежегодного рейтинга «Топ-1000 российских менеджеров» входит в десятку наиболее профессиональных и влиятельных руководителей российского строительного сектора.

Верит в Бога. Православная вера.

Активно занимается благотворительностью, предпочитая не говорить об этом : «Благотворительностью занимаемся, но говорить об этом не буду, благотворительные дела надо делать непублично, чтобы не впасть в ересь».

В 2013 году избран Председателем правления Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Женат.

 

«Связи / Партнеры»

Воробьeв Андрей Юрьевич — Российский государственный и политический деятель. Губернатор Московской области (с 2013). Исполняющий обязанности губернатора Московской области (2012—2013), депутат Государственной думы (2003—2012), руководитель фракции «Единой России» в Госдуме шестого созыва, руководитель Центрального исполнительного комитета партии «Единая Россия» (2005—2012). Член Президиума Генерального совета партии «Единая Россия». Член Президиума Государственного совета РФ.

Шойгу Сергей Кужугетович — Российский военный и государственный деятель. Министр обороны Российской Федерации с 6 ноября 2012 года. Генерал армии (2003). Герой Российской Федерации (1999). Председатель Государственного комитета РСФСР и Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (1991—1994), министр Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (1994—2012), губернатор Московской области (2012). Глава межрегионального движения «Единство» (1999—2001), сопредседатель партии «Единая Россия» (2001—2002, вместе с Ю. М. Лужковым и М. Ш. Шаймиевым), член высшего совета «Единой России». Основатель партии «Единая Россия». Президент Русского географического общества (с 2009).

Громов Борис Всеволодович — Советский и российский военачальник и политик, депутат Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации VI созыва. Генерал-полковник (9 мая 1989), Герой Советского Союза (3 марта 1988). Губернатор Московской области (2000—2012).

 

«Компании»

ГК «Мортон»

 

«Темы»

Тандем «Путин-Медведев», Новые застройщики Подмосковья, 200 частных компаний России — 2013

 

«Новости»

 

Основатель «Мортона» построит жилье в центре Праги за €60 млн

 
Предприниматель Александр Ручьев, продавший год назад крупнейшую в стране девелоперскую компанию «Мортон», инвестирует до €60 млн в чешскую недвижимость. Он возведет в Праге три жилых комплекса площадью 70 тыс. кв. м

 

Александр Ручьев возглавил технический комитет Росстандарта

 
Основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев возглавил новый технический комитет Росстандарта по стандартизации стройматериалов, созданный по инициативе Минпромторга России. В состав комитета вошли 109 организаций, и первостепенными его задачами станут способствование внедрению инновационных материалов в строительстве и защита добросовестных производителей и рядовых потребителей от контрафактной и нелегальной продукции.
Новый технический комитет – ТК 144 «Строительные материалы, изделия и конструкции» создан в рамках Росстандарта в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации». 
 

Строительный магнат Александр Ручьёв меняет бизнес на политику

 
В начале прошлой недели стало известно: Сергей Гордеев, совладелец одной из ведущих строительных компаний, ГК «ПИК», покупает другого строительного гиганта – первый в России по объёмам сданного жилья «Мортон».
По данным, которые приводил «Коммерсантъ», доход «Мортона», который, в основном, торгует квартирами эконом-класса в Подмосковье, в этом году составит около 71 миллиарда рублей. Зачем же продавать такой актив? Небольшое расследование показывает, что дело здесь может быть как в бизнесе, так и в политике. 

 

Обманутые дольщики стремятся к нулю

 
Третий вариант – полис общества взаимного страхования (ОВС). Это единый на всю страну орган, созданный при поддержке Министерства регионального развития. На учредительном собрании в августе 2013 года был избран его председатель – президент ГК «Мортон» Александр Ручьёв. Вступительный взнос для инвестора – полмиллиона рублей, срок рассмотрения заявки – 30 дней. Сейчас в ОВС разрабатывают более подробные критерии допуска в общество, с 1 января они начнут действовать.
 

Десять плюсов и минусов губернаторства Громова

 
МОСКВА, 30 мар — РИА Новости. Губернатор Подмосковья Борис Громов, занимавший этот пост 12 лет, собирается до лета сложить губернаторские полномочия. Эксперты чаще вспоминают «минусы» его руководства регионом, а «плюсы» склонны объяснять близостью области к Москве, однако чиновники уверены, что сделано действительно много.
 
Руководство Громова областью запомнилось серьезными проблемами в ЖКХ, «игорным скандалом» с участием подмосковных прокуроров и неспособностью властей справиться с природными пожарами, дым от которых заставлял жителей столичного региона оптом скупать марлевые повязки и даже противогазы, массово уезжать за границу или искать спасения в московской подземке.
 
Дым торфяников в результате заслонил и немалые успехи, которых удалось достичь Громову: количество спортивных учреждений за прошедшие 12 лет выросло в 1,5 раза, размер средней зарплаты — более чем в два раза, Подмосковье стало одним из самых привлекательных для бизнеса регионом России.
 
При Громове также было принято решение о передаче Москве части Подмосковья, что должно привести к значительным потерям подмосковного бюджета. Однако, как показал опрос ВЦИОМ, большая часть жителей «новой Москвы» довольна предстоящему присоединению к столице, ожидая усиления соцподдержки и новых перспектив трудоустройства.
 

«Мы построим «Институт власти»

 
В 1990-е гг. Александр Ручьев — основатель, основной владелец и президент ГК «Мортон» — начинал свой бизнес с капитального ремонта. Сегодня оборот компании — $1 млрд. Но и этого ему мало — теперь 38-летний девелопер собирается построить в Подмосковье линию струнного транспорта, города-теплицы и «Институт власти». В первом своем интервью Ручьев рассказывает, какие порядки ввел в столичном стройкомплексе новый мэр Москвы Сергей Собянин, зачем ему китайские строители, а также иллюстрирует тезис о бессмысленности эмиграции цитатами из христианских пророков.
 
Расскажите, как вы пришли к портфелю проектов в 4,5 млн кв. м?
 
— Достаточно долго и трудно мы набирали этот портфель. На протяжении 10 лет нам приходилось подтверждать банкам и инвесторам, что с нами можно иметь дело.
 
С чего начинали?
 
— В 1991 г. я поступил на факультет аэрофизики и космических исследований Московского физико-технического института (Физтех). И с 4-го курса мы начали работать в сфере недвижимости. Часть наших сокурсников ушла в банковский сектор, часть — в торговлю автомобилями. Наш курс — так исторически сложилось — подрабатывал на стройках. В 1994 г. решили сделать свою компанию и занялись капитальным ремонтом.
 
[Заниматься строительством] начинали в конце 1990-х с достройки небольшого дома в Клину площадью около 4000 кв. м. Мы тогда занимались капитальным ремонтом и решили попробовать себя в качестве строителей.
 
И как?
 
— Успешно. Дом был достроен. Стоимость жилья тогда была $200 за 1 кв. м.
 
Следующий объект был на Арбате — Дом-музей Пороховщикова, где мы выступили генподрядчиком [по реставрации]. В 1998 г. получили крупный подряд на фасадные работы в Митине, в микрорайонах 8а и 8б. На подрядных работах заработали стартовый капитал, который вложили в наш первый самостоятельный проект по строительству жилья в подмосковном Щелкове. Там у нас был реализован проект по застройке на Пролетарском проспекте: три башни и один недострой, который принадлежал «дочке» «Газпрома». Мы его выкупили и успешно построили.
 
И таким образом получили площадку?
 
— Да. Тогда было не очень выгодно строить жилье для продажи на рынке. В России действовали две крупные сетевые компании: «Стройметресурс» и «Социальная инициатива» (обе уже не существуют. — «Ведомости»). Они продавали жилье ниже себестоимости. Мы же, честно пытаясь уложиться в заявленные ими цифры, получали убыток. Считали, что это мы не умеем строить. «Стройметресурс» позиционировал тогда, что они строят 1 млн кв. м. Продавали 1 кв. м по $470, а у нас получалась себестоимость по $580 кв. м. И мы искали, где же мы просчитались…
 
Первый наш собственный большой проект — микрорайон «1 Мая» на МКАД с объемом жилья более 320 000 кв. м.
 
Как участок получили?
 
— Земля принадлежала агрофирме, мы выкупили площадку у них.
 
А другие участки? В Балашихе, Солнцеве?
 
— Практически везде покупали на вторичном рынке.
 
Чем первичный вам не нравится?
 
— Участок с первичного рынка у нас только один — в Железнодорожном, там проходили торги, которые мы выиграли. Торгов не так много проходит, практически вся земля в Московской области кому-то принадлежит.
 
В конкурсах РЖС не думали участвовать?
 
— У нас был такой опыт. Наша дочерняя компания участвовала в конкурсе, который РЖС проводил на застройку в Дубках. Нас этот конкурс очень удивил ценой реализации участка, и в ближайшее время мы не планируем в них участвовать.
 
Почему?
 
— Причин несколько: очень сильно взлетела цена, участок, который заявили на конкурс, был непроработан. Выяснилось, что на нем есть недостроенный дом, нет внешних инженерных сетей, и 20% участка оказалось заболоченным. Наверно, по этим причинам застройщик, который его выиграл более чем за 900 000 млн руб., до сих пор не начал строительство.
«Мы предоставляем квартиры офицерам ФСБ»
 
Когда создавали компанию, сколько вас было?
 
— Нас было семь человек, пять — из Физтеха. Так мы работали 3-4 года. Потом у кого-то стали появляться другие идеи, возникали конфликты интересов, происходила ротация.
 
И как решали конфликты?
 
— Договаривались и расходились. Доли в акционерном капитале не продавали.
 
Сейчас сколько владельцев?
 
— Семеро. Я — управляющий партнер в строительном бизнесе. У некоторых другие бизнесы, некоторые управляют компаниями в ГК «Мортон».
 
Кроме вас кто-то остался из первоначальных семерых?
 
— Да, есть еще один человек.
 
Как решаете вопросы по управлению компанией? У вас проходят собрания акционеров?
 
— Нет, у нас другая форма. Мы регулярно собираемся, коллективно обсуждаем и принимаем решения.
 
У вас есть акционеры из силовых структур?
 
— Нет, такого счастья нам не перепало. Но мы сотрудничаем с ними. У нас есть соглашение с ФСБ по «Бутово парку», в рамках которого мы предоставляем квартиры офицерам (в домах, построенных на землях ФСБ. — «Ведомости»).
 
ФСБ вам как-то помогает?
 
— Нам, так получилось, все помогают. Как у Владимира Высоцкого: «Но нет, им не послать его на дно. Поможет вся страна, взвалив на плечи. Страна-то с нами заодно…»
 
У нас всегда были партнеры, которые решали определенные вопросы. Менялось время, менялась страна, менялись партнеры. Некоторые сделали ставку на ту или иную структуру и потом оказывались в Англии или где-нибудь под Челябинском.
 
Кто еще поддерживает компанию?
 
— Все поддерживают. У нас уникальная ситуация, у нас очень мало врагов.
 
А в чем секрет?
 
— Мы стараемся дружить — это наше кредо.
 
С администрациями Балашихинского и Ленинского районов тоже дружите?
 
— С администрациями мы тоже дружим.
 
Чиновники имеют доли в компании?
 
— Нет, никогда. Это честные чиновники. Они нас просят достроить какой-нибудь дом, сети за разорившимся инвестором. Мы все это делаем. И ждем потом денег.
 
Дожидаетесь?
 
— Время наше безгранично, мы можем ждать долго. Мы еще не закончили свой трудовой путь.
«Ресурсов может не хватить на всех»
 
Каков ваш объем земельного банка?
 
— В кризис мы пошли на достаточно смелый шаг — взяли кредит на 3,5 млрд руб. и купили несколько участков: «Бутово парк» с площадью жилья 370 000 кв. м, «Солнцево парк» — около 470 000 кв. м, «Сакраменто» и «Северное Кучино» — это микрорайон в Железнодорожном на 60 000 кв. м. Все эти проекты сегодня в активной стройке.
 
Уже в этом году мы купили участки под застройку еще 1 млн кв. м. У нас 3,5 млн кв. м — текущие проекты на разных стадиях строительства или уже реализованные и 1 млн кв. м — ближайшая перспектива.
 
А в границах «новой Москвы» у вас есть проекты?
 
— Да, микрорайон «Солнцево парк» (470 000 кв. м) вошел в ее состав. Для будущих жителей это плюс: покупали квартиру в Подмосковье, а жить будут в Москве.
 
Будете расширять регион присутствия в «новой Москве»?
 
— На «новой Москве» мы решили не сосредотачиваться.
 
Бутовский проект уже вырезали из состава «новой Москвы»?
 
— Еще непонятно. Карта меняется уже не первый раз, Бутово то входит в «большую Москву», то нет.
 
Мораторий на застройку вам объявляли?
 
— У нас площадка в Солнцеве уже с разрешением на строительство. А больше у нас нет площадок на территории «новой Москвы».
 
Если граница опять куда-нибудь передвинется?
 
— Если сдвинется, мы будем к этому готовы. Мы усиленно работаем с документами по площадкам в Ленинском районе с объемом строительства 1 млн кв. м, прилегающим к «новой Москве». Мы активно проектируем, нам надо получить разрешения на строительство. У нас есть жесткий план, и мы его придерживаемся.
 
Что изменилось в работе после присоединения новых столичных территорий?
 
— Стало сложнее получать технические условия. Мэр Москвы Сергей Собянин, оказывается, запретил выдавать техусловия для проектов. И для строящихся домов тоже. Запрет действует на территории всей Московской области.
 
А в чем логика?
 
— Ресурсов может не хватить на всех.
 
То есть застройщики строят, а подключить дома к коммуникациям не смогут?
 
— Смогут, конечно, но со сложностями.
«Мы не занимаемся местью»
 
Вас, извините, «заказывали»?
 
— Да, например, уже 1,5 года расследуется уголовное дело. Мы выгнали с объекта нерадивого подрядчика на основании прямого указания московского стройкомплекса. Подрядная компания подала заявление, пытается обвинить нас в самоуправстве.
 
Со строительным рейдерством сталкиваемся часто. Есть компании, которые изначально нацелены на мошенничество, когда они входят в проект. Если генподрядчик чужой, 98%, что тебя кинут. Мы уже несколько лет не берем генподрядчиков со стороны.
 
Вы лично сталкивались с угрозами в свой адрес?
 
— Угрозы, конечно, поступают. Обеспечение безопасности в нашей стране отнимает много усилий. Любой человек может попасть под этот каток. Поэтому мы стараемся решать этот вопрос комплексно.
 
Компанию пытались захватить?
 
— Были попытки рейдерства отдельных наших организаций, переписывали документы. Но мы это прекратили. Мы не занимаемся местью. Мы стараемся заводить конфликты в правовое поле, и, если мы проигрываем суды, мы платим.
 
У ГК «Мортон» большая долговая нагрузка?
 
— По группе компаний в целом это 6 млрд руб. По отношению к обороту и возводимому жилью не так много. В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 560 000 кв. м жилья, в этом планируем 800 000 кв. м. Наш оборот за прошлый год составил $1 млрд. Предполагаемый оборот текущего года — $1,3 млрд.
 
У кого вы берете кредиты?
 
— Основные банки-партнеры, которые помогли нам в кризис, реструктурировали задолженность, — это Московский индустриальный банк, Сбербанк, наш давний партнер, и Фондсервисбанк. Банк «Санкт-Петербург» нас кредитовал под контракт с Минобороны, закрывая кассовые разрывы.
 
С Минобороны РФ у вас большой контракт?
 
— У нас достаточно большой госконтракт — 17 млн руб. на строительство мкр. 30 в Балашихе, и сейчас он заканчивается. К концу года мы полностью построим и сдадим здесь 480 000 кв. м. Рентабельность этого проекта для нас как генподрядчиков оказалась 2-3%. Но это было в кризис, были нужны оборотные деньги.
 
Пока Минобороны не объявляет новых конкурсов. Премьер-министр России Владимир Путин не так давно поставил задачу построить служебного жилья для военнослужащих в огромном количестве — на сумму 150 млрд руб. за три года. Видимо, будут проводиться конкурсы на генподряд.
 
Вы будете участвовать?
 
— Если бы конкурс объявлялся сейчас, даже с рентабельностью в 3% мы бы на него пошли, потому что важно иметь гарантированные оборотные средства.
 
Кто-то же должен построить на 150 млрд руб., чтобы реализовать эти поручения. Все строительные компании России должны напрячься и ударно строить в течение трех лет.
 
«Такого полета мысли, как у русского коммерсанта, не встретишь нигде»
 
У вас есть малоэтажный комплекс «Сакраменто». Будете еще малоэтажные проекты реализовывать?
 
— Мы планируем купить землю под подобный проект, ведем переговоры.
 
Только один? Как эксперимент?
 
— Сегодня — эксперимент, через три года — неизбежность. Города-сателлиты застроены с сумасшедшей плотностью. Через три года земля кончится и все будут вынуждены идти дальше от Москвы. Там малоэтажная застройка выглядит разумной и более органичной.
 
Как вы дальше будете развивать бизнес?
 
— В течение пяти лет мы планируем закончить те проекты, которые есть, будем развиваться дальше. К примеру, мы рассматриваем проект жилого района абсолютно нового формата — с мини-производствами. Здесь будет низкая плотность застройки, а микрорайон будет соседствовать с гидропоническими теплицами нового поколения, где будут выращиваться овощи для жителей.
 
Хотите аграрием заделаться?
 
— Нет, это все продиктовано бизнесом. Людям надо где-то работать, и хотя бы 20% жителей надо загрузить на месте. Для этого нужны какие-то производства: мини-пекарни, гидропонические комплексы, мини-фабрики по пошиву одежды, досуговые комплексы и проч. Мы уже создали компанию «Центр детского развития». Первый наш центр открывается в «Щитниково», следующий — в мкр. «1 Мая».
 
То есть вы возьмете на себя градообразующую функцию?
 
— Мы говорим о малом формате, где живет 15 000-20 000 человек.
 
Вы хотите обеспечить социальную составляющую проекта?
 
— Да. В этом направлении у нас большие планы. Например, хотим в центрах развития детей делать группы, в которых будут развивать опорно-двигательный аппарат ребенка, и группы, направленные на развитие психической и психологической устойчивости. Современные дети стали малоподвижными: школа — дом — секция. И в результате мы получаем больное, истеричное поколение с гипертрофированным интеллектом.
 
Вы уже стали большим специалистом.
 
— Да, я глубоко погрузился в тему. Помимо физического здоровья большое внимание необходимо уделять психологическому состоянию детей. Как ни парадоксально, ничто не может укрепить психику ребенка и его морально-волевые качества так, как религия. Мы планируем развивать религиозное восприятие жизни у детей.
 
Вы какую-то определенную религию будете проводить?
 
— Православие, я считаю, — основа русской нации. Я сам являюсь православным, и поскольку это делается у нас и за наши деньги, то наши центры тоже будут православно ориентированными. Но если кто-то захочет сделать там клуб ислама — пожалуйста, у нас же свободная страна.
 
В дальнейшем, если у нас будет все хорошо, мы построим школу-интернат «Институт власти».
 
Что это такое?
 
— Власть исторически основывалась на трех факторах: силе, знании и богатстве. Раньше власть была разделена на кланы: ученых, силовиков и купцов. Но с приходом новых информационных технологий картина изменилась и основанием для власти стало умение комбинировать эти три фактора. Этому надо учить. В Америке, я знаю, такие школы уже открываются.
 
У нас уже есть люди, которые могут научить?
 
— У нас уникальная ситуация. Мы, коммерсанты, находимся в борьбе за выживание ежедневно и ежечасно, вынуждены учиться работать в разных условиях. У нас непрерывный естественный отбор. Люди, которые добились успеха, обладают уникальными качествами. Я других таких бизнесменов больше нигде не встречал. Такого полета мысли, как у русского коммерсанта, не встретишь нигде. Умение собрать из ничего кулак, ударить, победить и рассеяться.
 
— Вот секрет успешного бизнеса — ударить и успеть рассеяться.
 
— Рассеяние — это отсутствие формы. Древний китайский трактат о войне говорит: сила побеждается формой. Если ты бесформен, т. е. гибок, постоянно меняешь конфигурацию, ты практически непобедим. Поэтому непобедимость заключается в тебе самом. А возможность победить заключается в твоем противнике. И всем этим вещам можно обучить с детства.
Вагоны на струнах
 
Сколько времени ваши жители тратят на дорогу до метро?
 
— От «1 Мая» до ст. м. «Щелковская» — не более 15-20 минут. Столько же от «Щитниково». «Южное Кучино» и «Северное Кучино» в Железнодорожном расположены в 5-7 минутах ходьбы от ж/д станции Кучино, до ст. м. «Новогиреево» — 15 минут.
 
А от комплекса «Сакраменто» (расположен в 13 км от МКАД), например?
 
— От «Сакраменто» до «Новогиреево» — 30 минут на машине. Шоссе Энтузиастов не стоит. Мы часто проводим здесь выездные совещания, и особых проблем с дорогой тут нет.
 
Еще на том направлении будете строить?
 
— Нет, у нас там больше нет земель.
 
Но ведь можно и дальше, за 13-й км строить.
 
— У нас еще несколько лет назад была сформирована концепция, по которой мы не строим дальше 15-го км. Мы рассматриваем участки в этой зоне и с хорошей логистикой. Например, в г. Видное, в 3 км от МКАД. Здесь мы месяц назад начали строить мкр. «Завидное» на 300 000 кв. м жилья.
 
— Там МКАД со всех сторон стоит.
 
— Сергей Собянин озвучил планы строительства метро. И наши проекты «Бутово парк», «Солнцево парк» будут находиться в пешеходной доступности до метро.
 
Вы верите в планы?
 
— Мы сейчас самостоятельно разрабатываем альтернативные варианты улучшения транспортной доступности наших проектов. В частности, прорабатываем новаторский проект, который называется «струнный транспорт». Мы хотим наш комплекс «Сакраменто» соединить со станцией в Железнодорожном.
 
Что такое струнный транспорт?
 
— Концепция была разработана советскими учеными, прошла госэкспертизу. В г. Озеры даже был испытан первый участок струнного транспорта. Смысл в чем: тросы под натяжением подвешиваются на опоры, и по этим тросам ездит вагончик с пассажирами.
 
Выглядит как цирковой номер.
 
— Почему, действующий аналог этого вида транспорта — фуникулеры, которые распространены в Европе.
 
Так ведь страшно же, согласитесь.
 
— Струнный транспорт экологичен и надежен. Пассажирский вагончик подвешивается не на одном тросе, а минимум на четырех. Даже если предположить, что произойдет обрыв одного троса, это не приведет ни к каким последствиям.
 
Это дорогой проект?
 
— По сравнению с нашими дорогами — недорогой. Заявленная стоимость 1 км — около $2 млн. От «Сакраменто» до ж/д всего 4 км.
 
А окупаемость какая-то обозримая есть?
 
— Он не должен окупаться, он должен быть самодостаточным, не тянуть деньги. Но практически проект нигде в России не реализован, и это его единственный минус.
 
Что говорят власти по поводу этого проекта?
 
— В свое время губернатором Московской области Борисом Громовым было подписано постановление о развитии струнного транспорта. Теоретически правительство не видит проблем в его развитии. А это большой успех в нашем коммерческом деле.
 
Зачем вам такие сложности?
 
— Надо повышать привлекательность микрорайонов. Чтобы они были востребованы, нужно, чтобы были транспортная доступность и удобное сообщение с Москвой.
 
Сейчас темпы продаж по «Сакраменто» не очень большие — до 3000 кв. м (60 квартир) в месяц. Например, в «Солнцево парке» уходит по 10 000 кв. м в месяц. Свободная земля в ближайшем Подмосковье заканчивается, надо думать, что делать дальше.
 
Земли в Подмосковье очень много — у «Абсолюта», УК «Масштаб», RDI и т. д.
 
— Земли компании RDI под нашу концепцию не подходят — далеко. УК «Масштаб» сама развивает свой земельный массив (проект «А-101»). Они никуда не торопятся. Их концепция предполагает строительство из монолита. Это не наш формат.
 
А ваш формат — это что?
 
— Это социальное жилье с определенным размером квартир, с определенной (доступной) стоимостью и высокими темпами возведения. Компания, которая управляет проектом «А-101», может себе позволить три года заниматься проектированием. Они находятся на стадии творческого эксперимента. Мы не можем себе этого позволить, мы коммерческая компания.
 
«Идеал, к которому нужно стремиться, — советские строительные тресты»
 
В вашей группе компаний нет производственных мощностей. Почему?
 
— Мы пережили уже три кризиса. Как показал опыт, завод — это тяжелый груз в виде затрат на содержание и обеспечение загрузки.
 
Но ведь так легче оптимизировать себестоимость.
 
— У нас всего несколько компаний, которые имеют заводы: ДСК-1, ГК ПИК, ЛСР, «ГВСУ-центр», «СУ-155», которые могут обеспечить полный строительный цикл. Все они имеют большой кредитный портфель. Из них только ЛСР диверсифицировала свою деятельность и производит стройматериалы для продажи в розницу. С точки зрения разумности построения группы ЛСР разумна. Но есть пример, к чему надо стремиться, — это советские строительные тресты, состоящие более чем из 60 предприятий.
 
Это ваш идеал?
 
— Это идеал строительства. Их опыт строительства не повторен нигде в мире. За исключением Китая, который сейчас приближается к тому, что делал Советский Союз.
 
К примеру, был такой губернатор Эдуард Россель, который в свое время руководил уральским строительным трестом. Они в течение года запроектировали и построили первый в России сталепрокатный стан, который сейчас принадлежит «Евразу». На стройке трудилось до 40 000 человек, это была сложнейшая кооперация. Никто в мире такой проект не повторил, средний срок возведения подобных заводов — три года.
 
По какому пути вы хотите идти?
 
— Мы сделали упор на технологию. От чего страдает сегодня строительный рынок? От отсутствия технологий. Долгие годы перестроек и кризиса больнее всего ударили по научному составу. Инновационные технологии… Вы вот саркастически улыбаетесь — и зря. Открою вам маленькую тайну. В строительной отрасли остались только цемент, металл и панель. Все счетчики, насосные группы, котельное оборудование, теплообменники, даже пластиковые трубы — все привозится из-за рубежа либо изготавливается по зарубежным технологиям. Нам остается только копировать и повторять.
 
У нас же рынок диктует необходимость оптимизировать свои затраты на строительство. В ситуации, когда земля стоит денег, деньги стоят денег, все стоит денег, приходится что-то придумывать.
 
Вы, знаю, недавно организовывали экскурсию по вашим объектам для китайской делегации. Хотите их привлечь к проектам?
 
— Мы полгода вели переговоры и наконец заключили с китайской строительной компанией «Тян-тай» рамочное соглашение сроком на один год, в течение которого они построят по нескольку домов в Лобне и Балашихе на наших участках общим объемом 100 000 кв. м. Сумма контракта — $100 млн.
 
Почему именно китайцы? Они строят дешевле?
 
— Китайское правительство подталкивает свои компании к освоению иностранных рынков. Для зарубежных проектов госбанк выделяет кредиты под более низкий процент, нежели под местные проекты. Для наших площадок себестоимость строительства 1 кв. м у них получается на уровне серии П-111 и дешевле строительства дома П-44Т от ДСК-1. Но, во-первых, они будут строить монолитные дома, а во-вторых, за свои собственные деньги. А мы возьмем на себя выполнение работ нулевого цикла, фундаментные работы и обеспечение объектов сетями.
 
А как вы с ними будете рассчитываться? Квартирами?
 
— Это наша коммерческая тайна. Мы отдадим деньгами, но потом.
 
Вы проводили исследования, как российские покупатели относятся к китайским домам?
 
— Мы смотрели, как они строят, в Китае они строят хорошо. Надо посмотреть, как они здесь будут строить.
Почти в убыток
 
Как вы оптимизируете затраты?
 
— Самые большие возможности для оптимизации лежат в проектировании. Сам панельный дом просчитан, как ни крути, 24 000 руб. за 1 кв. м — вот его себестоимость. С сетями, инженерией и благоустройством цена доходит до 40 000 руб. за 1 кв. м. Есть возможности для оптимизации инженерных решений.
 
Например?
 
— Вот смотрите. В рамках застройки микрорайона для военнослужащих обсуждали вопрос, как его канализовать: тянуть коллектор на Щелковские очистные сооружения или строить собственные локальные сооружения. Получилось, что рациональнее строить собственные. Но если делать целиком по западным технологиям, они будут очень дорогими, и в рамках госконтракта их реализовывать нецелесообразно. Поэтому российский институт ЦНИИ сделал некий гибрид российских технологий и западных. Если на Западе стоимость очистки за 1 куб. м — 1000 евро, то у нас получилась $1000, т. е. на 40% дешевле.
 
Возвращаясь к ценам, какая у вас себестоимость?
 
— С землей и соцнагрузкой — до 50 000 руб. за 1 кв. м. Если точнее — около 47 000-48 000 руб. за 1 кв. м, но все зависит от проекта.
 
А как же реклама в метро: «Жилье от “Мортон” — от 45 000 руб. за 1 кв. м»? Вы не торгуете себе в убыток?
 
— Все зависит от района. Вот в Лобне у нас себестоимость как раз в районе 40 000 руб. за 1 кв. м. Достаточно дешево досталась земля, достаточно легкие техусловия.
 
Самый дорогой — Ленинский район, мы там покупали землю у компании «Абсолют». И там себестоимость — 50 000 руб. за 1 кв. м.
 
От 45 000 руб. за 1 кв. м — это жилье в «Сакраменто». Там мы возводим микрорайон малоэтажной застройки с домами в 2-3 этажа. Себестоимость строительства здесь изначально ниже — нет необходимости в башенных кранах, дорогих лифтах, мощных насосах и т. д.
 
Какова цена продажи жилья?
 
— Средняя на сегодня — 55 000-58 000 руб. за 1 кв. м.
 
На компанию остается 5000-8000 руб. с 1 кв. м?
 
— Да, у нас очень низкая рентабельность, мы живем за счет оборота.
 
Кто управляет вашими комплексами?
 
— Мы берем на себя эту функцию, у нас есть профессиональная управляющая компания. Сейчас разрабатываем интеллектуальный продукт по управлению микрорайонами, который значительно облегчит коммуникацию жителей с УК в режиме онлайн. Мы также нашли алгоритм, при котором коммунальные платежи можно снижать — и существенно. Это наше ноу-хау. Чем плотнее район, тем меньше будут платежи.
 
Намного ниже?
 
— Значительно — до 20%. Полноценный продукт мы соберем в конце года. И будем позиционировать на рынке. Пока никто не работает в этой сфере.
 
«Зачем бежать в страны, где нет бога?»
 
После 2013 г. какие у вас планы? Вы же на пенсию еще долго не соберетесь.
 
— Да, на пенсию еще не собираемся. Пока у нас планы строить и вводить в эксплуатацию около 800 000 кв. м в год, на большие объемы выходить не собираемся.
 
Почему?
 
— Придется перестраивать технологический цикл, у нас нет таких задач.
 
В Москве планируете что-то делать?
 
— Исторически здесь делали очень мало. Если не считать микрорайон «Солнцево парк» в новых границах Москвы, сегодня в столице мы строим один жилой комплекс на ул. Бориса Жигуленкова на 7000 кв. м, и один проект на 8000 кв. м жилья и детский сад на ул. Лечебной мы сдали в прошлом году. Москва раньше представляла собой отлаженную машину с отлаженным процессом, с тесными родственными и наработанными годами профессиональными связями, и туда сложно было вписаться.
 
Пока в отношении застройщиков правительство держит паузу. И речь идет лишь о новых ограничениях. Вас это не пугает?
 
— Только радует. Спрос на жилье в Подмосковье растет, растет ликвидность наших проектов. Сложнейшие технологические цепочки, выстроенные ранее в столице, нарушаются. Сейчас формат московского строительства меняется, может быть, и нам удастся занять какую-то нишу в Москве.
 
За счет чего, у вас есть татарские родственники (нынешний заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин — бывший министр строительства Татарстана)?
 
— Нет, все, что у нас есть, — знание технологии строительства, необходимые мощности и успешный опыт.
 
Спрос со стороны столицы есть?
 
— Нет, со стороны Москвы спроса пока нет.
 
У вас двойное гражданство?
 
— Что вы! У меня даже недвижимости нет за рубежом.
 
А у жены?
 
— Тоже нет.
 
Вы верите в Россию?
 
— Я верю в бога. Есть пророчества, что Россия воспрянет. Пророк Ездра [иудейский первосвященник] говорил, что последняя страна, где будет почивать господь, — это страна восточных язычников.
 
Пророк Косма Этолийский, многие пророчества которого уже сбылись, утверждал, что после окончания смутных времен Россия воссияет.
Поэтому, веря в бога, зачем бежать в страны, где его нет? Надо находиться здесь!
 
Вера в бога в вашем бизнесе находит отражение? Благотворительностью занимаетесь?
 
— Да, занимаемся, но говорить об этом не буду, благотворительные дела надо делать непублично, чтобы не впасть в ересь.

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Вы можете использовать эти HTMLтеги и атрибуты:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

9 + 5 =