Короли российской недвижимости — 2018
Новой коммерческой недвижимости строится все меньше, а возведенные в тучные годы объекты устаревают
В России строится все меньше коммерческой недвижимости: в 2017 году было введено 2,5 млн кв. м торговых, офисных и складских площадей, годом ранее — 3,6 млн кв. м, а рекорд 2014-го — 7,2 млн кв. м — вряд ли будет побит в ближайшие годы. Общее состояние экономики оставляет желать лучшего, девелоперы жалуются на отсутствие долгосрочного и дешевого финансирования, а спрос на коммерческую недвижимость падает в том числе из-за все большего проникновения цифровых технологий в разные виды бизнеса.
Подробнее
Арендаторы экономят и не хотят переплачивать. «Класс В пользуется большим спросом. Все пытаются найти хорошее соотношение цены и качества, — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. — Поэтому показатель вакантных площадей здесь 13,7% против 18% в классе А».
Ставки аренды за год почти не изменились. В офисах класса А средняя ставка составляет 24 000 рублей за кв. м в год (24 300 рублей в 2016 году), а в классе В — 13 500 рублей за кв. м в год (13 400 рублей в 2016-м). Ставки в офисах далеки от пиковых значений прошлых лет, на рынке много неликвидных объектов, и местонахождение по-прежнему имеет ключевое значение. В Москва-Сити аренда дороже, чем в среднем по столице, средние ставки в ММДЦ зафиксировались в рублях еще в 2015 году и медленно растут, в 2017 году составили 29 110 рублей за кв. м в год (в 2016 году — 28 577 рублей).
Крупнейшим арендатором на офисном рынке в 2017 году стал «Т2 РТК Холдинг» (Tele2), занимающий 13 100 кв. м в ComCity в Новой Москве. На втором месте — «Трансмашхолдинг», арендовавший 12 800 кв. м офисов в проекте «ВТБ Арена парк» (всего компания арендовала там 14 400 кв. м). Третье место у Газпромбанка — 12 000 кв. м в принадлежащем Михаилу Гуцериеву бизнес-центре «Оазис».
В складском сегменте за год введено чуть больше 500 000 кв. м Объем сделок здесь в последние годы стабилен, вакансия за год снизилась на 1 процентный пункт, до 8,2%, а ставки упали с 4000 рублей за кв. м в год до 3700 рублей и, по прогнозам Knight Frank, продолжат снижение в 2018 году. Ввод торговой недвижимости в 2017-м составил 565 000 кв. м, из которых половина в аренде. По данным Knight Frank, серьезных изменений арендные ставки в 2017 году не претерпели, а средняя вакантность с максимальных значений 13,1% в 2015 году снизилась до 8,5%.
Знаковым событием в торговом сегменте стала реконструкция ТРЦ «Капитолий» в Марьиной Роще и ТРЦ «Золотой Вавилон» в Отрадном. В целом, по данным Knight Frank, почти треть торговых объектов морально устарели. Если ничего не предпринимать, то их доля к 2020 году увеличится до 45%. Пока болезнь не прогрессирует, консультанты предлагают ее лечить. Хирургическое вмешательство (демонтаж и новое строительство) позволит увеличить ставки на 30%, а терапия в виде смены якорных арендаторов, перепланировки и новой концепции даст надбавку к стоимости кв. м в 15%.
«Короли российской недвижимости»
1. Киевская площадь
Зарах Илиев, Год Нисанов
За год: Компания продолжает расширять гостиничный сегмент (комплекс в Зарядье на 148 номеров и 56 апартаментов, гостиница на Новом Арбате). Также «Киевская площадь» приобрела в Химках участок под строительство агрокластера «Фуд Сити 2». Сумма сделки, по оценкам, составила около 3 млрд рублей.
Сделка: В конце 2017 года компания купила у ГК «Альянс» спорткомплекс «Олимпийский». Нисанов и Илиев планируют инвестировать в реконструкцию $300–400 млн.
2. Икеа МОС
Ингвар Кампрад
Цифра: IKEA Centres входит в пятерку крупнейших девелоперов торговой недвижимости в Европе. Общая площадь объектов составляет 3,3 млн кв. м, из них более 65% — в России. В прошедшем финансовом году (закончился 31 августа 2017 года) на Россию пришлось 4% глобальной розничной выручки.
Деталь: В 2022 году IKEA планирует построить гипермаркет в Тюмени. В России работает 14 магазинов ИКЕА, все они входят в состав торговых центров МЕГА
3. Ташир
Цифра: Ежегодно компания возводит более 500 000 кв. м объектов различного назначения.
Ретейл: Помимо сети универмагов Take Away и магазинов товаров для дома Goood’s House в 2017 году «Ташир» запустил обувной бренд One Way. В Москве и Ереване открыто шесть розничных магазинов.
Строительство: В 2020 году «Ташир» построит междугородний автовокзал у станции метро «Селигерская» Люблинско-Дмитровской линии в Москве.
4. Сафмар (бывшая БИН)
Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев, Микаил Шишханов
Сделка: Газпромбанк арендовал около 12 000 кв. м в бизнес-центре «Оазис», принадлежащем группе «Сафмар». Эта сделка стала одной из крупнейших на офисном рынке, заключенных в 2017 году.
Деталь: Группе «Сафмар» принадлежит бизнес-центр Dominion Tower — единственное в Москве здание знаменитого архитектора Захи Хадид.
5. Crocus Group
За год: Crocus Group открыла ТК «Твой дом Кунцево» общей площадью 35 000 кв. м и ТРК «Vegas Кунцево» общей площадью 288 000 кв м — один из крупнейших торгово-развлекательных проектов на московском рынке в 2017 году.
Деталь: Crocus Group строит 118-километровую секцию Центральной кольцевой автодороги на юге Подмосковья, а также проектирует автомобильный мост через Москву-реку с выездом на Волоколамское шоссе.
6. O1 Properties
Борис Минц, Александр Несис
Деталь: Летом 2017 года Standard & Poor’s повысило прогноз по рейтингу O1 Properties до стабильного на уровне B+, задолженность компании составляла $3,3 млрд.
Суд: В августе 2017-го O1 Group разместила облигации на 65 млрд рублей, часть из них купила «ФК Открытие» перед своей санацией, погасив кредиты и выведя из-под залога активы на 30 млрд рублей. Позже «ФК Открытие» решила через суд оспорить эти сделки.
7. KR Properties
Александр Клячин
Цифра: Портфель объектов коммерческой недвижимости KR Properties увеличился за год на 65 000 кв. м.
За рубежом: В 2017 году отели в Европе принесли €24,5 млн выручки.
Планы: KR Properties планирует до 2019 года построить на юго-востоке Москвы модульный технопарк Pererva общей площадью 32 200 кв. м. Предполагается, что резидентами станут интернет-магазины и сетевые компании.
8. ГК Регионы
Амиран Муцоев, Алихан Муцоев, Амирхан Мори
Цифра: Группа управляет объектами совокупной площадью более 1,5 млн кв. м, примерно треть из них — торговые центры «Июнь».
Событие: В октябре 2017 года проект крытого парка развлечений «Остров мечты» в Москве, разработанный ГК «Регионы», был представлен Владимиру Путину в числе крупнейших градостроительных проектов России.
Планы: В июле 2017-го Амиран Муцоев заявил о приостановке проекта петербургского «Острова мечты».
9. Абсолют
Александр Светаков
Сделка: Группа «Абсолют» — один из крупнейших лендлордов в Московской области. В 2017 году сеть Metro Cash & Carry купила у группы 4,2 га земли возле подмосковного города Пушкино под строительство нового гипермаркета.
Другой бизнес: Александр Светаков владеет также страховой компанией «Абсолют Страхование» и «Северо-Восточной компанией» — крупнейшим в России производителем красной икры.
10. Комплексные инвестиции
Алексей Хотин, Юрий Хотин
Сделка: В июне 2017 года Юрий и Алексей Хотины продали один из своих старейших активов — торговый центр «Горбушкин двор». Новым владельцем стал акционер «Фармстандарта» Виктор Харитонин, причем формально продавцом выступал друг семьи Хотиных — гендиректор «Русь Ойл» Сергей Подлисецкий. Сумма сделки составила $500 млн.
11. Enka
Шарык Тара, Синан Тара
Деталь: Еще до завершения работ в многофункциональном комплексе на Каширском шоссе, строящемся вместо бывшего ТЦ «Капитолий», осенью 2017-го консультанты и брокеры из Knight Frank и JLL сдали в аренду более 80% площадей комплекса.
Планы: Компания «Энка ТЦ» — оператор торговых центров «Капитолий» — объявила, что проинвестирует $360 млн в строительство ТРЦ на месте ТЦ «Капитолий» в Марьиной Роще (общая площадь — 245 500 кв. м).
12. Адамант
Игорь Лейтис, Михаил Баженов, Евгений Гуревич
Начало: Партнерство Игоря Лейтиса и Михаила Баженова началось 25 лет назад с производства металлоконструкций и стеклопакетов. Сейчас в составе холдинга «Адамант» более 50 предприятий и подразделений, включая стекольные заводы и рестораны.
За год: В 2017 году «Адамант» реконструировал Кировский универмаг в Санкт-Петербурге и переоборудовал торговое пространство в ТРК «Континент» для продажи китайских товаров.
13. Fort Group
Максим Левченко, Борис Пайкин
За год: Fort Group приобрела портфель из пяти московских торговых центров австрийской компании Immofinanz площадью свыше 500 000 кв. м (арендопригодная — 278 500 кв. м): GoodZonе, «Пятая авеню» и три «Золотых Вавилона». Сумма сделки — €901 млн.
Сделка: К концу 2017 года Fort Group консолидировала все акции издания «Деловой Петербург» и в декабре продала 100% акций издания владельцу группы ЕСН и РБК Григорию Березкину.
14. Raven Russia
Антон Билтон, Invesco Asset Management
Цифра: В 4,9 млрд рублей обошлась Raven Russia покупка весной 2017 года активов финской EPI Russia I Ку в России: логистического парка и двух офисных комплексов в Санкт-Петербурге.
За год: В ноябре 2017 года компания приобрела часть логистического парка «Север» (195 132 кв. м) на Ленинградском шоссе.
Другой бизнес: Raven Russia владеет компаниями RosLogistics и Raven Mount (элитное жилье в Англии).
15. Capital Group
Владислав Доронин, Павел Те, Эдуард Берман
Небоскребы: В трех проектах Capital Group реализует самые высокие здания на столичном рынке новостроек: ОКО (354 м), «Город столиц» (302 м) и «Триколор» (192 м).
Цифра: Компания «Спецстрой», структура Capital Group выиграла подряд «Мосремонта» на благоустройство парка 850-летия Москвы стоимостью 1,96 млрд рублей.
16. Hines
Hines
За год: В декабре 2017 года Hines объявила о начале строительства второй очереди Outlet Village Pulkovo (еще 6500 кв. м торговых площадей для 50 арендаторов). Инвестиции — €22 млн, уже подписаны соглашения с 15 новыми арендаторами.
Деталь: Hines и PPF Real Estate владеют двумя из трех башен офисного комплекса «Метрополис». В марте 2017 года партнеры получили эксклюзивное право на выкуп третьей башни у фонда Heitman.
17. Morgan Stanley Real Estate
Morgan Stanley
За год: В 2013 году Morgan Stanley приобрел у казахстанской Capital Partners первую очередь ТРЦ «Метрополис» и договорился о покупке второй очереди. Сделка должна была состояться до конца 2017 года, однако Morgan Stanley и Capital Partners не договорились из-за изменившихся рыночных условий.
Цифра: В 2017 году Morgan Stanley Real Estate Investing объявил о закрытии глобального фонда недвижимости North Haven IX Global на $2,3 млрд.
18. Millhouse
Роман Абрамович
Сделка: Как выяснила в феврале 2017 года газета «Ведомости», еще в 2014 году половина долей в БЦ «Белые сады» перешла к ЗАО «А-класс-инвест», которое принадлежит Сергею Котляренко, управляющему активами Игоря Шувалова.
Деталь: Торговая сеть «Азбука вкуса», 36,9% которой принадлежит Millhouse и Invest AG Александра Абрамова, откроет первый ресторан в башне «Федерация» Москва-Сити.
19. ТПС Недвижимость
Александр Пономаренко, Александр Скоробогатько, Игорь Ротенберг
Планы: После открытия в 2016 году в Москве ТРЦ «Океания» и «Хорошо» общей площадью 250 000 кв. м компания продолжает искать участки земли в столице под строительство новых торговых объектов. К 2026 году планируется построить шесть торговых центров.
За рубежом: У компании есть крупный торговый центр Ocean Plaza в Киеве, его общая площадь — 160 000 кв. м. Украшение торгового комплекса — аквариум объемом 350 000 л.
20. Группа ПСН
Алексей Ананьев, Дмитрий Ананьев
За год: ЦБ в конце года ввел временную администрацию в основной актив семьи Ананьевых Промсвязьбанк (10-е место по активам). Регулятор требовал доначислить примерно 100 млрд рублей резервов. Собственники банка Алексей и Дмитрий Ананьевы вели переговоры с регулятором и распродавали непрофильные активы для исправления ситуации.
Кадры: В конце 2017 года гендиректор девелоперской группы ПСН Максим Гасиев покинул компанию.
21. Bosco di Ciliegi
Михаил Куснирович
Цифра: Около 25–30% площадей ГУМа, по данным Colliers, арендуют сторонние бренды. Большую часть пространства занимают марки, принадлежащие Bosco di Ciliegi.
Аренда: Кроме ГУМа и ТЦ «Весна» на Арбате группа управляет еще двумя объектами в исторических локациях Москвы — это Петровский и Смоленский пассажи.
Ретейл: Структура Bosco di Ciliegi включает более 200 монобрендовых магазинов класса люкс, салоны красоты, рестораны и стоматологическую клинику.
22. Immofinanz
Семья Рудольфа Фриса, Максим Левченко, Борис Пайкин
За год: В декабре 2017 года Immofinanz Group продала свои российские активы девелоперу Fort Group из Санкт-Петербурга. Продажа недвижимости в России была условием слияния с австрийской компанией CA Immo. В российский портфель компании входило пять торговых центров в Москве. Сумма сделки составила €901 млн.
Цифра: €976,4 млн — рыночная стоимость российского портфеля Immofinanz Group на конец июля 2017 года.
23. Авиапарк
Игорь Ротенберг, Михаил Зайц
За год: В 2016 году владельцы «Авиапарка» рассматривали возможность продажи половины ТРЦ для снижения долговой нагрузки. В начале 2017 года совладельцем торгового центра стала структура кредитовавшего проект Газпромбанка, но в октябре Игорь Ротенберг и Михаил Зайц смогли реструктурировать кредит и вернуть контроль над объектом.
Деталь: На месте «Авиапарка» на Ходынском поле раньше был музей авиации под открытым небом.
24. PPF Real Estate Russia
Петр Келлнер
Сделка: Компания Tele2 арендовала в офисном парке класса А Comcity более 13 000 кв. м. Сделка стала крупнейшей в Москве за 2016-2017 годы. Переехать компания планирует в первом полугодии 2018 года.
Строительство: PPF Real Estate Russia приступила к проектированию второй очереди офисного парка класса А Comcity. Там построят два офисных здания и гостиницу. Общая площадь застройки составит порядка 95 000 кв. м.
25. AFI Development
Лев Леваев
Сделка: В конце 2017 года AFI Development сообщила, что достигла договоренности о продаже двух офисных зданий комплекса «Аквамарин III». Покупателем стал один из крупнейших российских банков, который намерен разместить в здании головной офис. Сумма сделки составила почти 8 млрд рублей.
Другой бизнес: Владелец AFI Development — израильский диамантер Лев Леваев. В России ему принадлежит один из крупнейших огранщиков Ruiz Diamonds.
26. МКапитал
Александр Занадворов
Партнер: Занадворову принадлежит лишь часть площадей в «Башне-2000» в Москва-Сити. По словам брокеров, более чем 50% управляет экс-владелец «Стройгазконсалтинга» Зияд Манасир.
Другой бизнес: На фоне сокращения выручки «Седьмого континента» летом 2017-го Занадворов сдал помещения своих магазинов конкурентам: «Азбуке вкуса», «Ленте», «Магниту», «Дикси» и др.
27. ГК ТЭН
Руслан Гутнов, Дмитрий Судьин, Дмитрий Альтшуль, Андрей Гаврилов
Сделка: Осенью группа купила ледовый дворец «Сокольники» за 500 млн рублей. Реконструкция начнется летом 2018-го. Плановые инвестиции — 1 млрд рублей.
Другой бизнес: В Москве ТЭН развивает сети пивных ресторанов «Пилзнер. Чешская пивная» и «Козловица», которые приносят около 10% от общей выручки группы.
Цифра: С момента основания построила более 1,1 млн кв. м недвижимости, компания сама управляет около 700 000 кв. м площадей.
28. RD Group
Адибекян Гагик Владимирович, Рубен Варданян,
Цифра: RD Group совместно с фондами Рубена Варданяна владеет портфелем коммерческой недвижимости общей стоимостью более $1 млрд.
Сделка: Компания Аvica Management Company управляет объектами недвижимости RD Group. В 2017 году китайский фонд Fosun Group совместно с Аvica Management Company закрыли сделку по покупке офисного центра «Военторг» общей площадью 70 700 кв. м.
29. Columbus
Соломон Манаширов, Роман Манаширов, Ильдар Самиев
Владелец: В феврале 2017-го появилась информация, что президент ГК «ПИК» Сергей Гордеев станет владельцем Columbus. Сам бизнесмен это опровергает, но несколько крупных консультантов считают, что объект принадлежит ему. Ранее покупкой ТЦ интересовались Morgan Stanley, структуры Года Нисанова и Зараха Илиева.
Долг: Задолженность первоначальных владельцев ТЦ, построенного на кредитные средства Газпромбанка в 2015 году, к началу 2017-го составила $370 млн.
30. Ингеоком
Эрнест Рудяк, Маргарита Рудяк, Юлия Рудяк, Александр Рудяк
Деталь: Основной актив компании — торгово-развлекательный комплекс «Атриум». В нем находится одна из крупнейших в центре Москвы парковок — более чем на 700 автомобилей.
Другой бизнес: Совладелец «Ингеокома» Эрнест Рудяк с партнером Дмитрием Дылдиным основали компанию «Медовед», которая продает в премиальных супермаркетах натуральный мед из экологически чистых районов России и ближнего зарубежья.
